İstanbul’da görülen kira tespit davasında, beş yıldır aynı konutta yaşayan kiracı ile ev sahibi yeni dönem kira bedelinde anlaşamayınca taraflar mahkemelik oldu.
Kiracı aylık kira bedelinin 20 bin TL olmasını isterken ev sahibi 38 bin TL talep etti. Mahkeme, taşınmazın güncel değerinin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yaptırdı.
BİLİRKİŞİ KİRAYI 36 BİN TL HESAPLADI
Bilirkişi heyeti; konutun bulunduğu bölgeyi, büyüklüğünü, fiziksel özelliklerini ve çevredeki benzer evlerin kira bedellerini inceledi.
Hazırlanan raporda, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde aylık 36 bin TL gelir getirebileceği belirtildi. Ancak mahkeme, bilirkişinin belirlediği rakamı doğrudan yeni kira bedeli olarak kabul etmedi.
MAHKEMEDEN ESKİ KİRACI İNDİRİMİ
Mahkeme, kiracının uzun süredir aynı konutta oturmasını dikkate alarak bilirkişi tarafından hesaplanan bedel üzerinden hakkaniyet indirimi uyguladı.
Yaklaşık yüzde 10’luk indirimin ardından aylık kira 32 bin 500 TL olarak belirlendi. Böylece rakam, kiracının önerdiği 20 bin TL’nin üzerinde ancak ev sahibinin istediği 38 bin TL’nin altında kaldı.
SADECE EMSAL KİRALARA BAKILMIYOR
Türk Borçlar Kanunu’na göre beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını, taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendiriyor.
Bu nedenle çevredeki ilanlarda görülen kira fiyatları tek başına yeni bedeli belirlemiyor. Taşınmazların gerçekten benzer olup olmadığı, konumu, kullanım biçimi, büyüklüğü ve fiziki durumu da araştırılıyor.
İNDİRİM ORANI HER DAVADA AYNI DEĞİL
Hakkaniyet indirimi, kamuoyunda “eski kiracı indirimi” olarak da biliniyor. Yargıtay kararlarında, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedel belirlendikten sonra mevcut kiracının durumu gözetilerek indirim yapılması gerektiği belirtiliyor.
İndirim için kanunda
sabit bir oran bulunmuyor. Yargıtay uygulamalarında somut olayın özelliklerine göre çoğunlukla yüzde 5 ile yüzde 20 arasında oranların değerlendirildiği görülüyor.
BEŞ YIL DOLAR DOLMAZ OTOMATİK ZAM YOK
Kira sözleşmesinin beş yılı doldurması, ev sahibinin kirayı doğrudan çevredeki ilan fiyatlarına yükseltebileceği anlamına gelmiyor.
Tarafların anlaşamaması hâlinde yeni tutarın mahkeme tarafından belirlenmesi gerekiyor. Hâkim, tarafların istediği rakamlardan biriyle veya bilirkişi raporundaki tutarla bağlı olmadan kanundaki ölçütleri dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebiliyor.
KİRA FARKI GERİYE DÖNÜK ÇIKABİLİR
Mahkemenin belirlediği yeni kiranın, dava sürecinin başındaki kira döneminden itibaren uygulanabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 345’inci maddesindeki süre şartlarının karşılanması gerekiyor.
Davanın yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması veya bu sürede kiracıya yazılı bildirim yapılması hâlinde belirlenen tutar yeni dönemin başından itibaren uygulanabiliyor. Sözleşmede kira artış hükmü varsa dava, yeni dönemin sonuna kadar açıldığında da bedel dönem başından geçerli olabiliyor.
FAİZ DAVA TARİHİNDEN BAŞLAMIYOR
Mahkemenin artırdığı bedel geçmiş döneme uygulanırsa, kiracının ödediği tutar ile yeni kira arasındaki fark toplu şekilde talep edilebiliyor.
Ancak kira farkı alacağı, tespit kararının kesinleşmesiyle belirli ve muaccel hâle geliyor. Yargıtay uygulamasına göre faiz de talep edilmesi hâlinde kural olarak kararın kesinleştiği tarihten itibaren işletiliyor; önceki aylardaki ödeme tarihlerinden otomatik olarak faiz başlatılmıyor.
HER DOSYA AYRI DEĞERLENDİRİLİYOR
İstanbul’daki kararda uygulanan 32 bin 500 TL’lik tutar, bütün beş yıllık kiracılar için geçerli bir tarife oluşturmuyor.
Her kira tespit davası; sözleşmenin başlangıç tarihi, önceki kira bedeli, taşınmazın özellikleri, gerçek emsaller, dava ve ihtar tarihleri ile tarafların sunduğu delillere göre ayrı ayrı karara bağlanıyor.
