Arsa yatırımı yapmak kağıt üzerinde basit bir işlem gibi görünse de, sürpriz maliyetlerden kaçınmak ve gerçek kazanca ulaşmak için tapu kaydından imar planına kadar her detayı titizlikle incelemek gerekir. Doğru zamanda, doğru lokasyonda alınan bir arsa sadece bir gayrimenkul değil; şehrin gelişim aksını okuyan vizyoner bir yatırımcının geleceğe bıraktığı en değerli mirastır. İşte arsa alımında dikkat edilmesi gereken noktalar...
ARSA NEREDEN, HANGİ İLLERDEN ALINMAZ?
Arsa yatırımı yaparken "hangi şehir" sorusundan ziyade, o şehrin hangi dinamiklere sahip olduğuna bakmak gerekir. Yatırımın "ölü" yatırım sayılmasına neden olacak, arsa alınması riskli şehir ve bölge profillerini şu şekilde listeleyebilirim:Sürekli Göç Veren ve Nüfusu Azalan Şehirler
Bir yerde nüfus artmıyorsa, konut ihtiyacı oluşmaz; konut ihtiyacı yoksa arsa değerlenmez. Riskli iller arasında; Bayburt, Gümüşhane, Ardahan, Kars, Tunceli yer alıyor. Nedeni ise, bu illerin merkezleri dışındaki ilçelerinde gayrimenkul likiditesi (nakde çevirme hızı) çok düşüktür. Aldığınız yeri yıllarca satamayabilirsiniz.
Sanayi ve Ticaret Aksının Tamamen Dışında Kalanlar
Türkiye'nin ana ticaret hatları (İstanbul-Ankara, İstanbul-İzmir, Mersin-Adana) üzerindeki iller prim yapar. Bu hatlara ve limanlara uzak, ulaşım ağının (otoyol, hızlı tren) girmediği iller yatırımcıyı üzer. Riskli bölgeler içerisinde, iç kesimlerde kalmış, tarım dışında bir katma değeri olmayan küçük Anadolu ilçeleri yer alıyor.
Nedeni ise, sanayi gelmeyen yere beyaz yakalı veya işçi göçü gelmez, bu da arsa talebini sadece yerel halkla
sınırlar.
İmar Planı "Doymuş" veya Coğrafi Olarak Sıkışmış Şehirler
Bazı şehirlerin genişleyebileceği alanlar orman, deniz veya dağlarla çevrilidir. Artvin, Rize gibi dik yamaçlı ve coğrafyanın kısıtlı olduğu iller. Yeni imar yollarının açılması maliyetli ve zordur. Mevcut yerler çok pahalıdır, prim potansiyeli düşük olduğu için buralardan da arsa alınması uygun görülmüyor.
Fay Hattı Üzerinde ve Sıvılaşma Riski Yüksek Alanlar
Yeni deprem yönetmelikleriyle birlikte, riskli zeminlerde yapılaşma izinleri tamamen kaldırılabilir veya kat sınırlaması getirilebilir.
Arsanızın bulunduğu alanın "Yapı Yasaklı Alan" veya "Toplanma Alanı" ilan edilmesi durumunda yatırımınızın değeri bir gecede düşebilir.
Hisseli Tapu Sorununun Kronikleştiği Yerler
Özellikle miras yoluyla çok fazla bölünmüş, yüzlerce hissedarı olan arazilerin olduğu bölgelerden (karışık mülkiyet yapısı olan köylerden) uzak durulmalıdır. Nedeni ise, "İzale-i Şuyu" (ortaklığın giderilmesi) davasıyla arsanızın değerinin altında satılma riski vardır.
Arsa Alırken "Uzak Durulması Gereken" Spesifik Arazi Tipleri:
Sit Alanı (Doğal/Arkeolojik), Çivi bile çakamazsınız, imar gelme ihtimali yok denecek kadar azdır.
Havza Koruma Alanları, Baraj veya su kaynaklarına yakın yerlerde yapılaşma yasağı vardır.
Dik Eğimli Araziler, Hafriyat ve istinat duvarı maliyeti, arsa bedelini geçebilir.
Yüksek Gerilim Hattı Altı, Sağlık riskleri ve yapılaşma mesafesi nedeniyle değeri çok düşüktür.
